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政策法規(guī)

深度解析|保障性租賃住房適用住房租賃稅收新政

發(fā)布日期:2021-11-23     瀏覽數(shù):     分享到:

為進(jìn)一步支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》。本文從保障性租賃住房角度出發(fā),分析了公告相關(guān)規(guī)定對(duì)保障性租賃住房的適用性,梳理了納稅人辦理稅收優(yōu)惠的注意事項(xiàng),并結(jié)合具體案例進(jìn)行了解析。

■公告對(duì)保障性租賃住房的適用性分析

公告涉及增值稅、房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種,具體包括四項(xiàng)政策規(guī)定:

支持住房租賃企業(yè)發(fā)展。住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅,或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用上述簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的,減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

支持專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向?qū)I(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)出租住房的,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

鼓勵(lì)向個(gè)人出租住房。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人出租住房的,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

鼓勵(lì)利用存量非居住土地(房屋)擴(kuò)大保障性租賃住房供給。對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋)建設(shè)的保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后,比照適用前述增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

在上述四項(xiàng)政策規(guī)定中,雖然僅第四項(xiàng)政策規(guī)定是專(zhuān)門(mén)針對(duì)保障性租賃住房的,但對(duì)于其余三項(xiàng)政策規(guī)定,如果保障性租賃住房符合規(guī)定條件,也可以享受。比如,某企業(yè)新取得一宗居住用地,用于建設(shè)保障性租賃住房,該保障性租賃住房建成后向個(gè)人出租,也可享受第三項(xiàng)政策規(guī)定中的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

■納稅人申請(qǐng)享受稅收優(yōu)惠的注意事項(xiàng)

納稅人如申請(qǐng)享受上述稅收優(yōu)惠政策,需要注意以下三點(diǎn):

關(guān)于享受主體。公告所稱(chēng)住房租賃企業(yè),是指按規(guī)定向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。所稱(chēng)專(zhuān)業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為:企業(yè)在開(kāi)業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營(yíng)租賃住房1000套(間)及以上或者建筑面積3萬(wàn)平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、稅務(wù)部門(mén),可根據(jù)租賃市場(chǎng)發(fā)展情況,對(duì)本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。所稱(chēng)個(gè)人,包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

關(guān)于稅收優(yōu)惠辦理方式。納稅人享受公告規(guī)定的優(yōu)惠政策,需要按照規(guī)定進(jìn)行減免稅申報(bào)。同時(shí),要將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/span>

關(guān)于政策執(zhí)行時(shí)間。公告自2021年10月1日起執(zhí)行,對(duì)此前涉及的增值稅、房產(chǎn)稅應(yīng)按照規(guī)定計(jì)算繳納。

案例分析

甲、乙公司均為增值稅小規(guī)模納稅人,按季度申報(bào)繳納增值稅。乙公司是一家專(zhuān)業(yè)化規(guī)?;》孔赓U企業(yè),經(jīng)營(yíng)范圍是向個(gè)人出租住房。2021年8月,甲公司將名下一棟閑置辦公樓改建成保障性租賃住房,并取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)。2021年9月,甲公司將該保障性租賃住房出租給乙公司。2021年第四季度,甲公司從乙公司取得不含稅租金收入150萬(wàn)元,乙公司取得不含稅租金收入400萬(wàn)元(其中,200萬(wàn)元為乙公司自持住房出租收入,200萬(wàn)元為轉(zhuǎn)租甲公司保障性租賃住房出租收入)。計(jì)算2021年第四季度甲、乙公司分別應(yīng)繳納的增值稅、房產(chǎn)稅,不考慮其他稅費(fèi)。

對(duì)于甲公司而言,在增值稅方面,公司不屬于住房租賃企業(yè),不能適用公告規(guī)定的增值稅優(yōu)惠政策,應(yīng)按5%征收率征收增值稅,第四季度應(yīng)繳納增值稅為150萬(wàn)元×5%=7.5萬(wàn)元。

在房產(chǎn)稅方面,甲公司向乙公司出租保障性租賃住房,可享受公告規(guī)定的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。同時(shí),可疊加享受財(cái)稅〔2019〕13號(hào)文件規(guī)定的小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減半優(yōu)惠,第四季度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為150萬(wàn)元×4%×50%=3萬(wàn)元。

對(duì)于乙公司而言,在增值稅方面,公司為住房租賃企業(yè),其向個(gè)人出租住房取得的全部租金收入可適用公告規(guī)定的增值稅優(yōu)惠政策。第四季度應(yīng)繳納增值稅為400萬(wàn)元×1.5%=6萬(wàn)元。

在房產(chǎn)稅方面,乙公司轉(zhuǎn)租甲公司保障性租賃住房取得的租金收入不需要繳納房產(chǎn)稅,其自持住房向個(gè)人出租取得的租金收入可適用公告規(guī)定的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策,同時(shí),可以疊加享受小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減半優(yōu)惠,第四季度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為200萬(wàn)元×4%×50%=4萬(wàn)元。

國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司 張超


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